土地を買って家を建てる新築注文住宅は、土地選びから間取りや設備仕様に至るまでの自由度が高く、理想の住まいを形にしやすいのが大きな魅力です。その反面、自分たちで決めなければならないことが多いため、進め方や費用について不安を抱く方も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地購入からの注文住宅づくりを検討中の方へ向けて、土地探しから入居までの具体的な流れや、家づくりにかかる費用の内訳などを分かりやすく解説します。この記事で全体像をつかんで、憧れの注文住宅への第一歩を踏み出しましょう。

【6つのステップで解説】土地探しから家を建てるまでの流れ

土地探しからの注文住宅づくりは、大きく以下の6つのステップで進んでいきます。

【ステップ1】資金計画を立てて家づくりの総予算を決める
【ステップ2】土地探しと建築会社のプラン検討を並行して進める
【ステップ3】土地購入の申し込みと住宅ローンの事前審査を行う
【ステップ4】土地の売買契約と建物の工事請負契約を結ぶ
【ステップ5】住宅ローンの本審査を通過したら着工する
【ステップ6】工事完了後に決済を行い、引き渡しを受ける

ここでは、各ステップの詳細を見ていきましょう。

【ステップ1】資金計画を立てて家づくりの総予算を決める

家づくりは資金計画からスタートします。現時点で用意できる自己資金と年収、将来の収支予測などを踏まえて、住宅ローンの借入額や返済額をシミュレーションしましょう。このとき大切なのは、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」をベースに予算を決めることです。

なお、土地を買って家を建てる場合、土地購入と建築に割り振る予算のバランスを取る必要があります。どちらに費用をかけすぎても、理想のマイホームをかなえるのは難しいでしょう。

また、どうしても予算には限りがあります。希望条件を積み重ねていくと、どこかでコストカットしなければならないことも。いざ予算オーバーになった際に、迅速かつ後悔なく判断できるよう、資金計画と並行して、家族で要望の優先順位も決めておきましょう。

【ステップ2】土地探しと建築会社のプラン検討を並行して進める

全体の予算が決まったら、次は土地探しと建築会社探しを進めます。ここでポイントになるのが、土地と建築会社を並行して探すことです。

前述のとおり、土地購入からの家づくりでは、土地代と建築費のバランスが肝になります。土地購入と建築のプランニングのどちらか一方を先行して進めると、片方に費用をかけすぎてしまい、もう片方にかける費用が不足するおそれもあるでしょう。

加えて、土地と建築プランはワンセットです。例えば、購入しようとする土地に理想の家を建てられるかどうかは、専門的な知識がないと判断できません。建築会社に相談しながら土地探しを進めることで、思い描くプランを実現できる土地が見つけやすくなるのです。

※補助金を活用してお家づくりをする場合、事業者登録している住宅会社を選ぶ必要があります。

【ステップ3】土地購入の申し込みと住宅ローンの事前審査を行う

理想の家をかなえられそうな土地が見つかったら、他の人に買われてしまわないように、売主へ購入の意思を示す「土地購入申し込み」を提出します。人気の土地はすぐに売れてしまうため、スピーディに判断しなければならないこともあるでしょう。

住宅ローンを利用する場合、この時点で金融機関の事前審査を受けましょう。土地代も住宅ローンで賄いたいなら、売買契約を結ぶ前に資金の目途を立てておく必要があります。

【ステップ4】土地の売買契約と建物の工事請負契約を結ぶ

住宅ローンの事前審査に無事通ったら、土地の売買契約を結びます。契約時には「土地契約手付金」の支払いを求められます。手付金の相場は物件価格の5〜10％。例えば、2,000万円の土地を購入する場合、100万円〜200万円を現金で支払う必要があります。住宅ローンを利用するとしても、一定の現金は準備しておかなければならないのです。

注意しなければならないのは、土地の契約後に住宅ローンの本審査に進むためには、建物の「工事請負契約書」が求められるという点。土地の契約後、土地の引き渡しまでの期間を利用して、建物の間取りや仕様を確定させ、工事請負契約を結びます。スケジュールがタイトになるため、ステップ2の段階から建築会社とプランを練っておくことが重要です。

【ステップ5】住宅ローンの本審査を通過したら着工する

土地の売買契約書と建物の工事請負契約書がそろったら、金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査を通過した後は、土地の残金決済と所有権移転登記と同時に、土地の引き渡しを受けます。これでようやく家を建てる準備が完了です。

地盤調査を経て、基礎工事からスタートします。地盤調査の結果次第で地盤改良工事費がかかるため、ステップ1の資金計画の段階で予備費を見込んでおきましょう。その後、自治体へ建築確認申請を行い、許可が下りたら着工となります。
※敷地に古い建物がある場合は、解体工事などを事前に行いますのであらかじめご相談ください。

【ステップ6】工事完了後に決済を行い、引き渡しを受ける

建物が完成したら、図面通りに施工されているか、工事責任者や検査機関によるチェックが実施されます。専門家による竣工検査で問題がなければ施主検査へと進みます。これは、引き渡しを受ける前の重要なチェックです。図面通りに作られているか、汚れや不具合がないか、要望は反映されているかなどを細かく確認しましょう。

手直しが必要な箇所があれば対応してもらい、問題がなければ残金を決済。それと引き換えに新しい家の鍵を受け取り、いよいよ引き渡しです。必要な登記を済ませれば、晴れて自分たちの住まいになります。

土地の購入と家づくりにかかる費用の内訳

ここまで、土地探しから引き渡しまでの大まかなスケジュールを見てきました。流れがイメージできたところで、次に気になるのが「お金」のことではないでしょうか。

家づくりでは、土地や建物そのものにかかる費用以外にも、付帯工事費や各種諸費用などのさまざまなお金がかかります。こうした費用を予算に見込んでおかないと、資金不足の原因に。具体的にどのような費用が必要になるのか、分かりやすくまとめたものが次の表です。

注文住宅づくりにかかる費用の内訳

諸費用は、総額の約5〜10％が目安とされています。土地・建物合わせて5,000万円の注文住宅であれば、諸費用だけで250万円〜500万円かかることに。

また、付帯工事費は全体予算の約10〜15％を占めるのが一般的です。「建物本体価格」と言った場合、「建物本体費用」のみで「付帯工事費」を含まないケースも多いため、あらかじめ価格の内訳を確認しておきましょう。

土地を買って家を建てるときに大切な住宅ローンのこと

費用の内訳が分かったところで、次はその支払い方法である「住宅ローン」の注意点について解説します。

新たに土地を買って注文住宅を建てるとなると、ステップ5のタイミングで先行して土地代を支払う必要が生じます。しかし、住宅ローンの融資が実行されるのは、原則として建物の引き渡しを受けるタイミング（ステップ6）です。

自己資金で土地代を支払うのであれば問題ありません。一方、土地代もローンで賄いたい場合は、融資を受けるまでの間、一時的に支払いを立て替える必要があるのです。立て替えるだけの資金がないときは、「つなぎ融資」や「分割融資」といった商品の活用を検討しましょう。

土地の購入資金を立て替える「つなぎ融資」を利用する

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間、必要になる土地の購入代金などを一時的に立て替えるためのローン商品です。建物が完成して住宅ローンが実行されたら、融資金を使って完済するという流れ。これを利用すれば、土地代だけでなく、建物の工事途中で支払う着工金や中間金などの支払いもカバーでき、手元に現金を残しつつ家づくりを進められます。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高めです。また、融資を受けるための手数料も別途かかるため、諸費用が増える点は注意しましょう。

住宅ローンを2回に分けて借りる「分割融資」を活用する

分割融資とは、その名のとおり、住宅ローンが複数回に分けて実行される仕組みのこと。土地購入時、建築費用の着手金・中間金の支払い時など、金融機関によって融資実行のタイミングや回数は異なります。

分割融資は、最初から住宅ローンとして借りるため、つなぎ融資よりも金利を低く抑えやすい点がメリットです。

一方で、土地と建物の2回に分けて抵当権を設定する必要があるため、登記費用や印紙代などの諸費用が2回分かかる点は要注意。取り扱う金融機関が少ないというデメリットもあります。

家を建てるための土地探しを成功させるための4つのコツ

一生に一度の家づくりだからこそ、土地探しは妥協したくないものです。ここでは、理想の住まいや暮らしにぴったりの土地を見つけるために意識したい、土地探しの4つのコツをお伝えします。

（1）法的な制限に気をつける

土地には、そこに建てられる建物のサイズや構造に関するルールが定められています。代表的なのが「建ぺい率」と「容積率」です。

・建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合
・容積率：敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合

都市部では、都市計画によって用途地域が定められており、それぞれに建ぺい率や容積率の上限があります。また、用途地域の種類やエリアによっては、建物の高さや用途に制限が設けられている場合も。

「せっかく土地を買ったのに、理想のプランが実現できなかった」という後悔を防ぐためにも、その土地にかかる法的な制限の内容をあらかじめ確認しておきましょう。

（2）時間帯や曜日ごとの周辺環境を確認する

図面やインターネットの情報だけでは、その土地の本当の姿は分かりません。周辺の街の雰囲気、日当たりや風通し、騒音、振動などは、実際に現地へ足を運んでみないと実感できないものです。

現地を見に行く際は、昼間だけでなく夜の雰囲気も確かめてみましょう。昼間は静かで雰囲気が良くても、夜は外灯が少なくて暗かったり、休日は公園が近くてにぎやかだったりするなど、時間帯や曜日によって周辺環境は変わります。

さらに、現地から最寄り駅やスーパー、学校まで実際に歩いてみることで、リアルな住み心地が見えてくるでしょう。

（3）周囲の都市計画や開発計画を確認する

現在は日当たりが良くて見晴らしのいい土地でも、数年後には目の前に大きなビルやマンションが建ってしまうこともあります。こうした事態を防ぐには、周辺の環境を大きく変えるような都市計画や開発計画が予定されていないか、市区町村の役所などで調べておくのがおすすめです。

一方で、新しい商業施設ができたり、最寄り駅周辺で再開発が計画されたりしている場合、エリアの資産価値が将来的に高まる可能性もあります。土地探しでは、今の状況だけでなく、街の未来の姿もイメージしながらエリアを検討しましょう。

（4）現地でプロに地盤や形状を確かめてもらう

気になった土地を見学する際は、建築のプロである建築会社の担当者と一緒に訪れるのがおすすめです。一般の人では気づきにくい土地の高低差や、水はけの良し悪し、インフラが適切に引き込まれているかなど、プロならではの視点でチェックしてもらえます。

見えない部分に問題が隠れていると、建築工事前に想定外の造成工事や地盤改良工事が必要になり、多額の費用が追加でかかる可能性も。プロの意見を聞きながら選べば、そうしたリスクを防いで安心して土地を購入できます。

土地探しから家を建てる際の相談先の選び方

土地探しから家を建てるプロセスは、時にスケジュールがタイトになります。加えて、費用面でも土地・建物のトータルバランスを考える必要があり、家づくり初心者だと判断に困る場面も少なくありません。そのため、早いうちから信頼できるパートナーを見つけておくことが重要です。

パートナーとしておすすめなのは、資金計画や土地探しから家の設計、実際の施工までを一貫してサポートしてくれる、ワンストップサービスの住宅会社です。

こうした住宅会社なら、住宅ローンや土地探しについてもプロの目線でアドバイスしてもらえるため、無理ない予算の範囲で理想のプランをかなえやすくなります。さらに、各種契約や住宅ローンに関する複雑な手続きも窓口を一本化できるので、時間や手間を大きく軽減できるでしょう。

まとめ｜神奈川県央・町田エリアにおける土地購入からの家づくりは「サラホーム」桜建築事務所へ

土地を買って家を建てるとなると、土地探しと建築プランの検討を並行して進めなければなりません。他にも、住宅ローンの融資のタイミングなど、考慮しなければならないポイントが多くあり、自分たちだけで検討するには限界があるでしょう。

そんなとき、最初から最後までトータルでサポートしてくれる、信頼できるパートナーがいれば心強いはず。

神奈川県央や町田エリアで土地購入からの注文住宅をご検討なら、ぜひ「サラホーム」桜建築事務所へご相談ください。

私たちは建築・住宅のプロとして、土地探しから資金計画、設計、施工までワンストップでサポート。不動産仲介会社や売主へのお問い合わせも、私たちが責任を持って行います。お客様専用のIDを使った土地検索サービスもご用意しているので、きっと理想の土地に出会えるでしょう。

夢のマイホームに向けた第一歩として、まずはお気軽にお問い合わせください。

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監修者：髙橋 康征（たかはし やすゆき）
一級建築士/一級土木施工管理技士/CASBEE建築･戸建評価員/インテリアコーディネーター

日本大学生産工学研究科建築工学専攻修士課程を修了し、一級建築士として数多くのプロジェクトを手掛ける。家業の土木建設会社にて宅地造成・エクステリア施工業務を経て、桜建築事務所に入社。住宅分野に限らない幅広い知識による提案や固定観念に囚われない設計が好評を得ている。「ジャーブネット全国住宅デザインコンテスト　グランプリ受賞」「2013年2022年2023年2024年2025年LIXIL全国メンバーズコンテスト　地域最優秀賞受賞」など、住宅デザインコンテスト受賞実績を多数保有。